Sabia que é possível financiar uma casa sem entrada? Em alguns casos específicos é possível financiar 100% do valor do imóvel, o que facilita o acesso à realização de seu sonho.
Para te auxiliar a compreender mais sobre financiamento, trouxemos alguns esclarecimentos obtidos em colaboração com Rodolfo Pereira, que é analista de crédito com 14 anos de experiência no mercado imobiliário e certificação ANEPS (Associação Nacional dos Profissionais e Empresas Promotoras de Crédito) e certificação de conformidade LGPD.
Entenda todos os detalhes sobre financiamento imobiliário e tome decisões sólidas para seu orçamento e a realização de seus sonhos. A Elihu Imóveis, referência no mercado imobiliário em Fortaleza, conta com especialistas certificados e uma equipe com mais de 13 anos de experiência para oferecer orientações seguras sobre como financiar casa sem dar entrada.
Vale a Pena Financiar Uma Casa Sem Entrada?
Optar por financiar casa sem dar entrada pode ser mais vantajoso do que pagar à vista, especialmente considerando a valorização do imóvel a longo prazo.
Ter um lar dá estabilidade para a família que não precisa se preocupar com mudanças constantes. Ao mesmo tempo, o investimento na compra de uma propriedade possibilita conforto ao encontrar um imóvel com as características que melhor atendem as necessidades da família.
Portanto, vale a pena comprar um imóvel financiado, desde que se tenha planejamento eficaz para que a compra caiba em seu orçamento.
Vale mais a pena financiar um imóvel sem entrada ou à vista?
Atualmente, no Brasil o financiamento de imóvel sem entrada só é possível diretamente com a construtoras ou comprando através do Programa Minha Casa Minha Vida que possui regras próprias.
Caso contrário, será necessário arcar com um valor de entrada para obter o financiamento imobiliário e garantir a compra da casa.
Em geral, segundo Rodolfo, “o financiamento é muito mais vantajoso, porque ao longo prazo, esse imóvel vai se valorizar. E o cliente tem as opções de amortizações extraordinárias. Se ele pegar, por exemplo, as últimas parcelas, pagando o atual e amortizando as parcelas finais, ele já está diminuindo os juros, o prazo, e já está tocando 100% no saldo devedor.”
Portanto, mesmo que a pessoa tenha a integralidade do valor do imóvel, poderá fazer uma boa negociação durante a compra para que não necessite se descapitalizar. O que permite que a compra com financiamento tenha menor impacto em seu orçamento pessoal.
Essa vantagem é ainda maior quando a taxa de juros do financiamento é menor que a taxa SELIC, criando boas oportunidades para investimentos seguros.
Além disso, é útil saber que quando a taxa de juros do país (SELIC) está alta e a taxa de juros do financiamento está mais baixa que a Selic, não é vantajoso amortizar. Podendo ganhar mais dinheiro mantendo seu capital investido até que o cenário se inverta e a amortização passe a ser vantajosa.
Passo a passo para financiar um imóvel de alto padrão?
É importante seguir alguns passos para financiar um imóvel de alto padrão, visando que seu pedido junto ao banco seja aprovado, compreenda:
1 – Avalie seu perfil financeiro
Antes de mais nada, é preciso entender qual é o seu perfil financeiro, para que possa compreender quanto poderá pagar mensalmente de parcelas.
É importante saber que existe uma regra de que o financiamento poderá comprometer até 30% de sua renda mensal, visando evitar o endividamento.
Por isso, é preciso identificar qual é a sua renda bruta mensal, se haverá outra pessoa complementando a renda como um filho ou cônjuge e a partir da totalização da renda é possível identificar qual o valor de parcela máxima que poderá pagar todos os meses.
2 – Escolha o imóvel
Ciente de qual é o valor que poderá financiar, escolha o imóvel que deseja adquirir para sua família. É importante considerar a localização, a estrutura e as facilidades disponibilizadas para melhorar sua qualidade de vida.
Ter uma lista de aspectos que procura em seu imóvel faz toda a diferença para que a escolha seja facilitada e a propriedade atenda os critérios da família, proporcionando conforto para o dia a dia.
Conheça algumas da Elhu Imóveis, que é uma das melhores corretoras do Ceará e é especializada em imóveis de alto padrão:
- Apartamento à venda em Rooftop Canuto 1000 (combinação perfeita de sofisticação e conforto com este impressionante imóvel de 230 m²) R$ 3.8M
- Apartamento à venda em Renaissance Condominium (prazer e o conforto em um apartamento exclusivo no bairro Meireles) R$ 3.6M
- O melhor apartamento do bairro Guararapes, próximo da nascente do Rio Cocó (longe da agitação) – R$ 3.45M
3 -Negocie com a construtora
No caso da compra de imóveis na planta, é recomendado negociar diretamente com a construtora para que possa ter as melhores condições.
Quando o imóvel ainda está em fase de construção a compra é bastante facilitada pela construtora, que tem interesse em fechar negócio o quanto antes.
É possível negociar valores, condições de pagamento e até mesmo receber bônus de registro do imóvel e outras facilidades conversando diretamente com a equipe de vendas.
4 – Simule o financiamento com outros bancos
Um ponto importante para aqueles que buscam economizar significativamente na compra de seu imóvel é considerar fazer o financiamento em diferentes instituições bancárias.
Dessa forma, é possível encontrar a empresa que oferece as menores taxas. Esteja atento ao Custo Efetivo Total do financiamento, para que consiga escolher aquele com as melhores condições.
5 – Envie a documentação
Após escolher o imóvel é preciso enviar toda a documentação para o banco que fará uma análise de crédito e do imóvel.
O objetivo é garantir que a transação seja segura para o banco e para o cliente. Por isso, a análise é detalhada e demora alguns dias. Dependendo do banco, a equipe entra em contato para pedir documentos extras.
6 – Revise e assine o contrato
Quando toda a documentação é analisada e aprovada, o banco elabora o contrato de financiamento. Alguns bancos chamam o cliente para uma entrevista durante essa etapa.
Após concluir a emissão do contrato, o banco chama o cliente para fazer a assinatura, visando que o negócio seja fechado.
7 – Registre no cartório
Ao concluir a assinatura no banco é necessário encaminhar o contrato ao cartório, quitar as taxas e efetuar o registro.
Além disso, é preciso efetuar o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), para que o registro possa ser finalizado.
8 – Envie o contrato ao banco
Com o registro devidamente feito, é necessário encaminhar o documento ao banco, que liberará o dinheiro para pagar o vendedor do imóvel.
Uma vez concluído o envio de contrato ao banco é possível comemorar, o imóvel estará financiado e a família poderá receber a chave.
Faz diferença o financiamento 2, 3, 5, 6 ou 7 milhões?
No cenário atual, o que os bancos avaliam para financiar um imóvel de alto padrão é o perfil do cliente e o relacionamento estabelecido com a instituição financeira.
Para cada segmento existe uma taxa de juros praticada, como as contas básicas ou conta platinum ou exclusive, por exemplo.
Portanto, costuma ser mais vantajoso financiar seu imóvel de alto padrão com o banco no qual já tem conta ao longo dos últimos anos.
Se o orçamento da sua família não comporta o financiamento de imóveis com valores acima de 2 milhões, veja algumas opções de imóveis com valores menores em Fortaleza, por exemplo:
- Casa à venda no Bairro José de Alencar com localização privilegiada – 420m2 – 4 suites – R$ 1.5M
- Apartamento à venda Condomínio Vitral do Parque – 2 suites, conforto deste apartamento de 96 m² por R$ 950K
- Porto Seguro – Apartamento de 152,16m² no bairro Guararapes – 3 suítes por R$ 1M
Score de Crédito para financiamento de imóveis de alto padrão
O Score de crédito é uma pontuação que avalia o histórico financeiro de um consumidor. O indicador é usado por bancos para avaliar qual é o risco de conceder crédito para aquela pessoa.
Antes de pedir um financiamento, por exemplo, é interessante consultar seu score de crédito em instituições como Serasa, que disponibiliza a informação gratuitamente. Caso a pontuação esteja baixa, é indicado adotar medidas para melhorar o score antes de pedir seu financiamento.
O score costuma variar entre 0 e 1.000 e obviamente quanto mais próximo de mil, melhor. Justamente para que tenha acesso a taxas de juros mais competitivas.
Qual o score necessário para o financiamento?
O score acima de 625 é considerado bom para conseguir um financiamento imobiliário. Uma vez que, comprova seu histórico como bom pagador, contribuindo para que tenha acesso a taxas mais acessíveis.
É importante lembrar que quanto mais alta for a sua pontuação no Score, mais fácil e rápido será obter a aprovação. Entretanto, ao solicitar um valor mais alto para financiar, a análise de crédito do seu perfil será mais detalhada e criteriosa, podendo exigir uma nota Score mais alta também. Nesse artigo você descobre onde pode consultar o seu score.
Como o score influencia no financiamento?
Devido ao fato de ser uma pontuação que comprova um bom histórico de pagamentos de suas contas, o número influencia na aprovação e nas condições gerais do financiamento.
Um cliente com Score abaixo de 700 tem maior risco de não pagar a parcela em dia que um cliente com score acima de 701.
Portanto, a taxa do primeiro cliente é mais cara que a taxa de juros do segundo cliente. Mesmo que ambos tenham a mesma renda e usem o mesmo banco para financiamento, certamente as condições serão diferentes.
Como conseguir a aprovação de um financiamento imobiliário com taxas baixas?
Melhorando a sua reputação como pagador é possível conseguir um financiamento com taxas mais baixas. Para tal, efetue todos os seus pagamentos em dia, prefira usar o débito automático e monitore seu CPF.
Além disso, tenha o cuidado de comparar as condições oferecidas em ao menos 3 bancos. É possível fazer simulações online em poucos minutos, para que possa comparar a proposta de cada instituição.
Dessa forma, é possível fechar negócio com aquela que tem um custo efetivo de financiamento mais baixo.
É possível financiar um imóvel com nome sujo?
É possível financiar um imóvel com o nome sujo, mesmo que as alternativas sejam menores e tragam custos mais altos. Há bancos que oferecem essa oportunidade.
Quando as instituições oferecem crédito a pessoas negativadas, são aplicadas taxas e prazos que trazem mais lucro para a empresa, afinal, há maior risco de inadimplência.
O ideal é regularizar as pendências, e manter a renda saudável por um tempo, e só depois procurar obter um financiamento
É interessante entrar em acordo com a empresa credora para tentar um acordo. Dívidas com mais de 3 anos costumam ter boas condições para o pagamento, viabilizando limpar o nome para que possa aproveitar financiamentos com taxas de juros mais baixas que as oferecidas para pessoas com nome sujo.
Tudo sobre Financiamento Imobiliário de alto padrão
É interessante saber que os imóveis de alto padrão podem ser financiados em diferentes linhas de financiamento imobiliário, como o SFH e SFI, compreenda mais detalhes:
Quais são os tipos de financiamento imobiliário atendem imóveis de alto padrão?
Existem duas principais modalidades de financiamento imobiliário para imóveis de alto padrão, que são:
SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (SFH)
Na modalidade de financiamento imobiliário oferecida pelo SFH, o interessado em comprar um imóvel pode usar os seus recursos do FGTS e de contas poupança para que seja possível a liberação de crédito.
Em geral, a maioria dos financiamentos imobiliários do Brasil usa essa modalidade. Ela foi desenvolvida para auxiliar o mercado imobiliário e, portanto, é regida pela Lei nº 4.380 de 1964 — norma que dispõe sobre o tema.
Por meio do SFH, tornou-se mais fácil obter a aprovação do financiamento, até mesmo, para as famílias que antes não conseguiam financiar a casa própria. Essa modalidade permite o uso do FGTS como abatimento do valor do imóvel.
SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI)
Nos casos em que a transação imobiliária não se enquadra no SFH, a modalidade SFI pode ser usada, uma vez que ela é capaz de suprir as suas demandas. Em geral, o SFI é utilizado pelos investidores do setor imobiliário, bem como para o financiamento de imóveis de altos valores, especialmente, os localizados em grandes centros urbanos.
Com o SFI, as famílias conseguem adquirir apartamentos e casas sem grandes burocracias, além de obter boas taxas, já que há a possibilidade de negociar com a instituição bancária. No entanto, nessa modalidade, não há a possibilidade de utilizar o FGTS para abater ou quitar o valor do imóvel como o SFH.
Quais bancos financiam imóveis?
Os principais bancos que financiamento para pessoa física são:
- Caixa Econômica Federal;
- Itaú;
- Bradesco;
- Santander;
- Banco Inter.
O BNDES não realiza financiamento imobiliário para pessoa física e pessoa jurídica.
Qual o melhor banco para financiamento em 2025?
Com um cenário econômico de taxa básica de juros (Selic) alta, é difícil determinar qual é o melhor banco para clientes de alto poder aquisitivo.
O segredo para encontrar a melhor opção para a sua transação especificamente é não fechar com o primeiro banco.
Use simuladores online para comparar taxas e busque melhorar seu score de crédito. Tendo em vista que, um bom score pode garantir melhores condições de negociação.
Além disso, se possível, use o FGTS para que consiga reduzir o valor da entrada ou das parcelas de seu financiamento imobiliário.
Qual a melhor taxa para um financiamento imobiliário?
Em geral, os bancos estão trabalhando com as seguintes taxas em março de 2025:
- Caixa Econômica Federal: A partir de 11,29% a.a. + TR, com até 70% de financiamento para imóveis usados.
- Itaú Unibanco: A partir de 12,19% a.a. + TR, com financiamento de até 90% do valor do imóvel.
- Bradesco: A partir de 11,90% a.a. + TR, permitindo até 80% de financiamento.
- Santander: A partir de 11,99% a.a. + TR, financiando até 80% do imóvel.
- Banco do Brasil: A partir de 12,0% a.a. + TR, com financiamento de até 80% do imóvel.
- Inter: A partir de 12,99% a.a + TR, com financiamento de até 75% do imóvel.
Dúvidas Frequentes
Ainda tem dúvidas sobre financiar uma casa sem entrada? Nós trouxemos algumas respostas para questionamentos comuns, confira:
Qual a idade mínima e máxima para financiar um imóvel?
A idade mínima é mais de 18 anos ou, então, que seja emancipado com 16 anos completos, para idade máxima para financiar um imóvel é de 80 anos e 6 meses, porém quanto maior a idade, menor é o prazo.
É possível ter dois financiamentos imobiliários?
Sim, é possível ter dois financiamentos imobiliários ao mesmo tempo, desde que atenda a critérios de cada instituição financeira, e que as parcelas somadas não comprometam mais que 30% da renda para o financiamento dos imóveis.
Qual seria a renda mínima necessária, entrada e parcelas para financiar imóveis de (2, 3, 5, 6 e 7 milhões)?
Em geral, o que é utilizado como parâmetro pelos bancos é que o valor das parcelas não pode comprometer mais do que 30% da sua renda familiar mensal, e a entrada para financiar um imóvel costuma ser de 20% a 30% do valor total do imóvel. No entanto, o valor pode variar de acordo com o banco.
Portanto, não há uma renda mínima necessária que guie todas as decisões, desde que siga o preceito de que a parcela será de até 30% da renda.
O que mudou nas regras de reajuste da TR?
A Taxa Referencial (TR) é um índice que era calculado e analisado todos os dias e no final de cada mês o Governo divulgava o acumulado de 30 dias. Com o passar dos anos, foi um índice que passou a ser usado para manter o poder de compra da população, servindo como referência para tentar controlar a inflação.
Ou seja, no passado a TR fazia o papel que hoje é da Selic. Depois do plano Real o cenário mudou e a TR passou a ser conhecida como índice da poupança, sendo usado até hoje como referência nos financiamentos.
A amortização do financiamento imobiliário é sempre uma boa alternativa?
Desde que feito com planejamento, para que não comprometa outras áreas da vida como o pagamento de estudos ou entretenimento, é bom amortizar as parcelas restantes.
Amortizar um financiamento pode trazer diferentes benefícios, como quitar a dívida do imóvel em menos tempo e ter o patrimônio para si.
Outra vantagem é que antecipar o pagamento reduz os juros, uma vez que os percentuais que foram aplicados terão descontos.
Por último e talvez mais relevante para as pessoas é que o valor total do saldo devedor também diminui, o que é vantajoso para finalizar a quitação do financiamento com rapidez.
Realize o sonho de financiar uma sem entrada e tenha um imóvel que se valoriza e proporciona um ambiente acolhedor para sua família.
Conte com a equipe Elihu para encontrar o imóvel que preenche todos os requisitos em sua lista de desejos.
Este artigo contou com o colaborador da Elihu Imóveis, Rodolfo Pereira. Com 14 anos de experiência no mercado imobiliário. Possui certificação ANEPS (Associação Nacional dos Profissionais e Empresas Promotoras de Crédito) e certificação de conformidade LGPD, ele atua diretamente na análise documental, suporte operacional e acompanhamento completo de processos de financiamento imobiliário. LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/rodolfo-pereira