21 de novembro de 2024
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Quer descobrir como financiar um imóvel dos sonhos? Nós trouxemos todas as informações que são relevantes para que você possa se preparar para esse processo e tenha seu financiamento aprovado.
Afinal, a compra de uma casa ou apartamento próprio requer muito mais que a entrada do financiamento. É necessário seguir uma série de passos para que possa ter a melhor experiência de compra possível, garantindo que seu investimento seja assertivo e capaz de realizar seu sonho da casa própria.
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Confira orientações de especialistas e entenda de uma vez por todas como financiar um imóvel para sua família usufruir.
Como funciona o financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é um processo que requer o cumprimento de algumas etapas, com o intuito de que a compra seja assertiva. Aproveite uma série de informações que listamos em nosso passo a passo de como financiar. Conheça mais detalhes a seguir:
1 – Escolha o imóvel
Para que se tenha o financiamento imobiliário, é necessário que ocorra a escolha do imóvel. Com o intuito de que se tenha clareza sobre o valor a ser financiado e a propriedade comece a ser negociada.
Para evitar escolher um imóvel muito mais caro do que o orçamento permite, é interessante fazer simulações no site do banco em que deseja solicitar o financiamento. Dessa forma, o comprador tem maior noção de preços e condições, permitindo que defina uma faixa de valores saudável para a compra do imóvel.
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2 – Análise de Crédito
Após escolher o imóvel é preciso apresentar toda a documentação necessária para que o banco faça uma análise de crédito, com o intuito de garantir que o crédito possa ser liberado. Para tal, é preciso ter capacidade de pagamento daquele imóvel em específico e o nome limpo.
3 – Inspeção no imóvel
O banco realiza a inspeção do imóvel para atestar que a propriedade é habitável e que pode ser usada como garantia do empréstimo. O objetivo é verificar se há solidez estrutural, condições de habitação e qual é o estado de conservação do imóvel para que ele possa ser financiado.
4 – Questões Jurídicas
São avaliadas todas as questões jurídicas referentes ao comprador e ao imóvel. Ambos precisam estar livres e desembaraçados em relação à documentação apresentada. Dessa forma, é possível garantir que o imóvel seja liberado para financiamento.
O banco deve averiguar o CPF do cliente, matrícula do imóvel, se existem dívidas de IPTU e uma série de outros documentos com o intuito de garantir que a negociação pode prosseguir. A análise jurídica garante a segurança da transação para todas as partes envolvidas, por isso, é comum que existam solicitações de documentos extras.
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5 – Contrato e registro
Quando o financiamento está aprovado e pode ser continuado, o banco convida o cliente para assinatura do contrato e registro do financiamento, formalizando que o imóvel passará a ser do comprador quando o financiamento for completamente quitado.
Após a assinatura do contrato o documento é enviado para o cartório, com o intuito de dar fé pública ao documento. Para tal, o cartório solicita o comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Qual a diferença entre Financiamento Imobiliário e Crédito Imobiliário
Muito embora as pessoas usem o termo financiamento e crédito imobiliário para denominar o mesmo tipo de serviço, na realidade são valores liberados para finalidades diferentes, entenda as principais diferenças entre as linhas de crédito a seguir:
Diferenças
O financiamento imobiliário é uma quantia liberada para o consumidor, com o intuito exclusivo de compra de um imóvel. Enquanto o crédito imobiliário é uma linha de crédito concedido para compra, construção ou reforma da propriedade.
Portanto, embora sejam linhas de crédito relacionadas aos imóveis, é interessante observar que são diferentes entre si em termos de finalidade e isso faz toda a diferença para o cliente.
Vantagens e desvantagens
Em termos gerais, a principal vantagem para o consumidor é que o crédito imobiliário é menos burocrático para aprovar que um financiamento imobiliário. Outra grande vantagem é que ambos os tipos de crédito dão acesso à possibilidade de comprar a casa própria, conferindo segurança.
A principal desvantagem das duas linhas de crédito se dá em termos da taxa de juros cobradas, o que faz com que o custo de comprar ou reformar o imóvel próprio seja significativamente mais alto. Contudo, dependendo do histórico de cada
Conceitos
Como dito anteriormente, financiar o imóvel dos sonhos vai muito além de ter o dinheiro da entrada. É preciso dominar alguns conceitos que farão a diferença para que você consiga ter a aprovação emitida pelo banco para que possa comprar a casa dos sonhos usando o financiamento. Entenda mais a respeito de Score, avaliação, alienação, amortização e outros conceitos relevantes para sua compra:
Score
O Score é uma pontuação de crédito que o banco considera, para analisar qual é o momento financeiro daquele cliente. Os consumidores com score alto são aqueles que terão acesso a melhores condições de crédito. Se o score do cliente é muito baixo, o financiamento poderá ser negado ou ter taxas elevadas, devido ao fato de demonstrar ao banco que o consumidor não é um bom pagador.
Correção monetária
Correção monetária é o termo utilizado para definir o ajuste do valor do financiamento de acordo com a inflação ou outra taxa definida no contrato. Portanto, periodicamente o seu saldo devedor é reajustado, para que o banco não perca dinheiro por ter oferecido um financiamento de longo prazo.
Condições
As condições são os termos e exigências definidos no contrato, como: taxas de juros acordadas, prazo de pagamento, forma de pagamento e outras condições que variam de acordo com o tipo de contrato firmado entre as partes.
Avaliação
A avaliação consiste no processo de determinar o valor da propriedade, para que se tenha clareza sobre o valor de mercado do imóvel visando que o banco não tenha nenhum tipo de prejuízo ao financiá-lo. Afinal, se o consumidor não quitar o financiamento, o imóvel poderá ir a leilão e por isso, é importante que a avaliação seja feita de forma coerente.
Alienação
A alienação do imóvel é o fato de dar aquela propriedade como garantia do financiamento. Uma vez que, o consumidor que deixar de pagar as parcelas do financiamento terá o imóvel recuperado pelo banco e leiloado. Para que isso possa ocorrer o imóvel é alienado ao banco.
Amortização
A amortização é o processo de pagamento gradual da totalidade da dívida. Existem diferentes sistemas de amortização, como o Sistema de Amortização Constante (SAC) e o Sistema de Amortização Francês (Price). O cliente pode usar a amortização para diminuir a totalidade da dívida, pagando duas parcelas por mês, por exemplo, para que reduza os juros embutidos em seu financiamento.
Encargo
Os encargos são os custos e obrigações associadas à dívida do financiamento, como: juros, taxas de administração, impostos, seguros e custos adicionais que o cliente assume para que tenha seu imóvel financiado.
Saldo devedor
O saldo devedor é o valor que precisará ser pago pelo seu financiamento. A quantia diminui à medida em que os pagamentos são feitos, mas também pode aumentar se o cliente comete atrasos. A amortização, ou seja, o pagamento de duas ou mais parcelas por vez é uma forma de acelerar a quitação do saldo devedor, reduzindo o total de juros pagos.
Transferência
Transferência se refere à possibilidade de mudar o seu financiamento de banco. Dessa forma, é possível reduzir custos da dívida, promovendo redução do custo total de seu contrato.
Como funciona a transferência de financiamento imobiliário?
A transferência de financiamento imobiliário pode ser feita para vender o imóvel sem ter quitado a dívida ou pode ser feita por meio de portabilidade, para que altere apenas o banco e consiga reduzir expressivamente os juros pagos no total da compra.
Portabilidade
A portabilidade consiste em trocar a dívida de banco e normalmente é vantajosa quando se tem uma economia expressiva no total da dívida. Contudo, antes de solicitar a portabilidade, é válido levar a proposta do outro banco para tentar renegociar, sem a necessidade de efetivamente concluir a portabilidade, visando evitar burocracia e custos adicionais.
Outros custos
A portabilidade de financiamento não gera custos diretos pela transferência, os custos envolvidos costumam ser:
- Avaliação do imóvel;
- Custos de cartório;
- Taxa administrativa e de manutenção;
- Custo de averbação do contrato junto ao Registro de Imóveis.
Modalidades de financiamento
Existem diferentes modalidades de financiamento e é importante conhecê-las para que tenha a possibilidade de aproveitar a melhor negociação, seja direto com a construtora ou com o banco, entenda:
SFH
O SFH funciona com o uso do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). É preciso ter 3 anos ou mais de carteira assinada com recolhimento do FGTS para financiar um imóvel que custa até R$1,5 milhão pelo sistema. Além de não ser proprietário de imóvel urbano e não ter nenhum outro financiamento em aberto.
SFI
O SFI abrange todos os casos que são excluídos do SFH, podendo financiar qualquer imóvel acima de R$1,5 milhão. Com características mais flexíveis, costuma ser adotado como financiamento para investidores do mercado imobiliário e projetos de luxo.
Programas habitacionais
Dependendo da renda familiar, é possível fazer parte de programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida, adquirindo um imóvel com subsídio e taxas de financiamento mais acessíveis.
Direto com a construtora
O financiamento direto com a construtora é uma alternativa vantajosa para quem compra um imóvel na planta por ser menos burocrático e ter condições diferenciadas. Contudo, é preciso ter atenção às cláusulas do contrato, para evitar problemas de pagamento por desconhecimento das condições impostas pela construtora.
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Vantagens e desvantagens das modalidades de financiamento
O financiamento pelo sistema SFH tem como vantagens:
- Taxas de juros acessíveis;
- Possibilidade de usar o FGTS para entrada e amortização do imóvel;
- Prazos de pagamento longos.
E como desvantagens do sistema SFH, temos:
- Valor do imóvel é limitado;
- Cobrança de inúmeras taxas desde o momento do cadastro para realização do financiamento.
O financiamento pelo sistema SFI tem como vantagens:
- Não tem limite máximo de valor do imóvel;
- Pode ser usado para financiar diferentes tipos de imóveis;
- Financia praticamente 100% da propriedade.
Em termos de desvantagens do SFI temos:
- Taxas de juros mais altas quando comparado ao SFH;
- Exigências maiores em relação à comprovação de renda.
O financiamento direto com a construtora tem como vantagens:
- Praticidade e facilidade de aprovação;
- Condições flexíveis.
Como desvantagens do financiamento com a construtora temos:
- Juros mais altos;
- Prazos de pagamento menores;
- Não é possível usar o FGTS.
Como conseguir um financiamento – Passo a passo
Conseguir um financiamento imobiliário é um processo que demanda principalmente ter uma boa reputação de crédito, para tal, cumpra alguns passos:
- Junte o dinheiro suficiente para a entrada do imóvel;
- Garanta que está com o nome limpo e procure melhorar o score;
- Construa um relacionamento com o banco onde pretende pedir o financiamento, movimentando sua conta na empresa;
- Faça simulações para conhecer os valores das parcelas do tipo de imóvel que deseja comprar;
- Solicite a análise de crédito após ter um imóvel escolhido;
- Reúna toda a documentação necessária para que o processo possa ser continuado.
Como obter o score necessário?
É importante pagar suas contas em dia, tendo movimentação financeira em seu CPF para que possa ter um score positivo. Algumas pessoas optam por cadastrar as contas de água, luz, internet e outros valores mensais no débito automático, visando facilitar o aumento do score.
Dúvidas Frequentes
Como amortizar financiamento?
Amortizar o financiamento é uma forma de quitar o empréstimo mais rapidamente, utilizando recursos extras para pagar mais de uma parcela por mês. Se a sua parcela é de R$1200, também é possível amortizar com valores abaixo ou acima, usando o aplicativo do banco para realizar a antecipação.
Como financiar uma casa?
O processo é idêntico ao financiamento de um apartamento, é preciso escolher o imóvel, solicitar o financiamento junto ao banco e caso aprovado, começar a pagar as parcelas referentes à propriedade. A diferença costuma ser o valor, afinal, casas são mais caras que apartamentos.
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Já tenho um financiamento, posso fazer outro?
Sim, desde que o total dos dois financiamentos não ultrapasse 30% de sua renda mensal. É possível pegar financiamento no mesmo banco ou escolher um concorrente que tenha taxas mais competitivas.
Como é a escritura de um imóvel financiado pela Caixa?
Quando o imóvel é financiado pela Caixa, o contrato entre as partes já é a escritura da propriedade. Após quitar o financiamento, é necessário apenas fazer a averbação da quitação na matrícula do imóvel, para que toda a documentação esteja em dia.
Consigo financiar um imóvel com nome sujo?
É praticamente impossível financiar o imóvel com o nome sujo, por ser considerado que não é um bom pagador. Portanto, para realizar o sonho da casa própria é importante limpar seu nome e aumentar seu score.
Como financiar um imóvel sem entrada?
É possível financiar diretamente com a construtora para que consiga fazer a compra sem entrada. Além disso, também é possível fazer o financiamento sem entrada pelo Programa Minha Casa Minha Vida.
Qual a idade máxima para financiar um imóvel?
O consumidor pode ter, no máximo, 75 anos na data prevista para o término do financiamento. Por isso, pessoas com 60 anos conseguem financiamento de, no máximo, 15 anos. É importante destacar que cada empresa poderá liberar o financiamento de acordo com as suas próprias regras, algumas instituições aceitam clientes de até 80 anos completos no último ano do financiamento.
Qual a idade mínima para financiar um imóvel?
É preciso ter mais de 18 anos ou ser emancipado com 16 anos completos e ter comprovante de renda compatível com o imóvel que deseja financiar.
MEI pode financiar imóvel?
Sim, desde que o registro tenha mais de 6 meses de existência e a renda seja compatível com o imóvel a ser financiado.
Aposentado pode financiar imóvel?
Sim, é possível, desde que o prazo de pagamento não ultrapasse a idade máxima que é estabelecida pela instituição financeira.
Consórcio ou Financiamento de Imóvel?
A decisão depende da análise de sua condição financeira e da necessidade do imóvel. Quem mora de aluguel, por exemplo, consegue ter mais vantagem com o financiamento frente ao consórcio, por poder morar no imóvel e eliminar o custo de pagamento mensal de aluguel.
Sou casado, posso financiar um imóvel sozinho?
Sim, mas depende diretamente do regime de bens do casal, no caso da separação total de bens o processo é feito sem sequer necessitar da assinatura da outra parte. Contudo, na comunhão parcial de bens você poderá financiar sozinho, desde que sua esposa ou marido assine o contrato. Além disso, o imóvel será considerado bem comum mesmo que tenha sido pago apenas por uma pessoa.
Quem tem união estável pode financiar imóvel sozinho?
Sim, desde que o regime de bens seja a separação total de bens, definido e registrado previamente em cartório.
Quais são os documentos necessários para o financiamento imobiliário?
- Documento de identidade (RG ou CNH);
- CPF;
- Certidão de nascimento ou casamento;
- Comprovante de residência atualizado;
- Comprovante de renda atualizado;
- Última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega.
Aproveite todas as informações sobre como financiar um imóvel, para que possa realizar a compra de sua propriedade e o sonho da casa própria.
Este artigo foi revisado por José Marcus ferreira da Silva – Empresário e dono da JMR Correspondente, que acumula 27 anos de atuando como correspondente auxiliando diariamente seus clientes a financiarem o imóvel próprio. Cel/WhatsApp
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