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O Artigo 1336 da Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002 do Código Civil brasileiro, instituiu que as multas de condomínio poderiam ser aplicadas em diferentes situações como quando o condômino não paga sua contribuição ou quando não cumpre qualquer dos deveres estabelecido. Isto inclui não realizar obras que comprometem a segurança da edificação e não prejudicar os bons costumes, o sossego, a salubridade dos vizinhos. Mesmo sendo uma questão prevista em lei, as multas de condomínio continuam sendo um assunto polêmico e que ainda geram muitas dúvidas.
Dessa forma, ao ponderar entre a escolha de viver em uma casa em condomínio ou apartamento, é essencial considerar as regras e possíveis multas condominiais. Estes regulamentos são estabelecidos para garantir a harmonia e boa convivência entre os moradores, mas também podem limitar certas liberdades individuais. Para alguns, as regras são vistas como proteção, enquanto para outros, podem ser percebidas como restrições indesejadas. Assim, entender o funcionamento e as implicações dessas normas é crucial para tomar uma decisão informada.
O síndico profissional Márcio Maso, da AMI Síndicos, explica que, na maior parte das vezes, as multas de condomínio são aplicadas na reincidência de infrações geradas pelo próprio morador que, por vezes, não compreende o que está disposto no regulamento interno do condomínio, ou ainda, desobedece às regras de conduta pensadas para a boa convivência na comunidade. “Um condomínio é formado por inúmeras pessoas, com hábitos diferentes”, lembra Maso. Nesse sentido, as infrações mais frequentes costumam ser:
- Sujeira ocasionada por pets, que acabam fazendo suas necessidades em áreas comuns e os tutores não as recolhem;
- Moradores utilizando o elevador social para transportar animais de estimação;
- Utilização de lixeiras recicláveis para depositar lixo orgânico;
- Estacionamento de veículos fora da zona demarcada
Recentemente, o caso do ex-jogador do Corinthians, Emerson Sheik, chamou a atenção da mídia nacional. Ele recebeu diversas multas de condomínio que somavam mais de R$ 120 mil por um imóvel localizado na zona Oeste de São Paulo, devido a questões como dezenas de festas, barulho fora do horário permitido, jovens nus utilizando a área da piscina, necessidades fisiológicas de animais de estimação que não foram limpas nas áreas comuns, obras fora do horário permitido e estacionamento fora da vaga.
O condomínio afirmou que foram realizadas diversas assembleias gerais para validar as diferentes multas que variaram entre R$ 716 e R$ 15.665. “Ele simplesmente ignorou todos os pedidos, avisos, advertências e multas, chegando a debochar das reclamações constantes realizadas em face de sua unidade, passando a repetir reiteradas vezes o mesmo comportamento desrespeitoso que acaba por prejudicar a toda a massa condominial”, afirmou a defesa da administração do local acrescentando que o problema persiste desde 2017. Em março de 2023, Sheik ofereceu R$ 50 mil para pagar a multa de condomínio, o que, segundo a administração, será apresentado aos moradores do local, que decidirão se aceitam ou não a proposta de acordo.
Mesmo com situações semelhantes acontecendo ocasionalmente, Márcio acredita que o maior desafio referente à administração condominial, principalmente no período pós-pandêmico, está relacionado com a capacidade de realizar uma gestão absolutamente transparente, na qual se publique tudo o que ocorre no condomínio rotineiramente. “Sabemos que muitos vão trabalhar às 6h, retornam somente à noite para seu apartamento e não ficam sabendo do que aconteceu no condomínio. Então, fazer a gestão transparente para evitar comentários maldosos é o melhor caminho que todo síndico precisa percorrer. Fazemos a administração completa dentro de um condomínio e sempre somos alvos de críticas”, lamenta.
O síndico conta que, muitas vezes, multas de condomínio são razões que geram mal-estar entre vizinhos. “Estou com uma situação de vizinhas que já tentaram amigavelmente entrar em um acordo. Infelizmente não foi possível e, depois, começam as brigas e o condomínio precisa tomar as providências cabíveis judicialmente, porque começa a perturbar o sossego de outros moradores”, relata.
Por isso, Maso considera fundamental que todos os moradores leiam o regulamento interno do condomínio, para que estejam cientes de todas as infrações possíveis de serem cometidas. O especialista conta que, durante sua carreira, a pior situação foi vivida na pandemia, quando 95% dos moradores concordaram em realizar a individualização da água e do gás e, quando os trabalhos iniciaram, uma senhora já idosa começou a reclamar da administração e inflamou outros moradores. “Recebemos denúncias infundadas no Corpo de Bombeiros, no CREA e até no CRA. Eu, como síndico, apresentei toda a documentação e os órgãos finalizaram a denúncia”, lembra.
Durante a situação, a moradora envolvida se referiu à gestão condominial como “verdadeiros meliantes”, fato este que fez com que a Justiça fosse acionada, uma vez que, no regulamento interno, estava previsto que calúnias infundadas contra o síndico e a administração poderiam ocasionar uma multa de até cinco salários-mínimos. “A multa foi aplicada como gravíssima e a senhora foi obrigada a se retratar a todos os moradores. Ela pagou, mas ainda reclamando da nossa gestão”, conta.
Nesse sentido, as principais dicas de Márcio para manter uma boa convivência são:
- Conhecer o regulamento interno;
- Conversar com a zeladoria para entender como funcionam os horários das áreas de lazer, reserva de salões e churrasqueiras, entre outras questões
Já para os administradores, ele considera fundamental:
- Manter os funcionários treinados;
- Adequar os espaços visando o maior conforto dos moradores;
- Em caso de problemas excepcionais, agir de forma racional para tomar as providências necessárias, como as multas de condomínio.
Perguntas mais frequentes sobre multas em condomínio
Apesar de fazerem parte do dia a dia, as multas de condomínio costumam ser recebidas com certa surpresa. Por isso, preparamos uma lista de dúvidas comuns para auxiliar os condôminos sobre seus direitos e deveres nesse âmbito.
Como recorrer de multas de condomínio?
Márcio explica que, após ser multado, é possível recorrer da penalidade através de um requerimento feito à administração do condomínio, que o validará com o setor jurídico. “Em algum momento, pode ter ocorrido alguma falha de comunicação interna e a multa de condomínio pode virar apenas uma notificação. Mas, o morador deve permanecer em alerta de que, na próxima vez, pode ser realmente autuado”, explica.
Como funcionam as multas de condomínio?
Maso detalha que as possíveis multas de condomínios estão descritas nos regulamentos internos e, na maior parte das vezes, são divididas entre penalidades leves, medianas e gravíssimas. “Identificar as multas requer muita experiência e, às vezes, também conto com o auxílio do meu jurídico que tem uma visão ampla do que pode ocorrer em cada caso”, revela.
Como multar um condômino?
O síndico profissional explica que, antes das multas de condomínio serem efetivamente aplicadas, o morador, geralmente, é advertido verbalmente e depois é notificado pela administração condominial. “Quando persiste no erro, infelizmente, o próximo passo é aplicar a multa pela infração”, detalha.
Como calcular multas de condomínio?
Pelo Art. 1336 do Código Civil, a multa a ser paga não pode ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. Caso não haja disposição expressa, a lei determina que uma assembleia geral formada por, no mínimo, dois terços dos condôminos restantes, deve deliberar sobre o valor da penalidade a ser aplicada.
Como proibir Airbnb no condomínio?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial 1.819.075, considerou ser possível a proibição de Airbnb em condomínios, uma vez que, para os ministros, esse tipo de ação não configura locação, mas sim um contrato de hospedagem semelhante ao dos hotéis. No entanto, a decisão não serve para aplicação em todo o país e, por isso, é possível encontrar juízes que protegem o direito de propriedade de quem deseja alugar seu imóvel através da plataforma na qual o dono de um local consegue locar o ambiente, seja dentro de um condomínio ou não, por um período.
O Airbnb costuma ser procurado por pessoas que buscam preços mais acessíveis do que hotéis ou experiências exclusivas oferecidas pelos proprietários. Os proprietários têm direito de obter lucros com seus imóveis. No entanto, questões condominiais devem ser avaliadas como o regimento interno do local. Sem consenso oficial, para proibir um condomínio de ter Airbnb, os moradores devem organizar uma assembleia geral para discutir sobre a questão. Caso haja concordância entre, pelo menos, dois terços dos moradores, a decisão fica estabelecida. Outra forma de proibição é quando o síndico ou os moradores entram com ação na justiça cível, a qual julgará a possibilidade de proibição ou não em cada caso apresentado.
Artigo revisado por Márcio Maso, síndico profissional com mais de 20 anos de experiência. Formado pela Faculdade Oswaldo Cruz e pós-graduado pela Escola Paulista de Direito, durante a carreira, Maso se desenvolveu em áreas como administração geral, gestão de propriedades e condomínios e administração de contratos, com foco de atuação planejamento, operacional, manutenção, em empresas de prestação de serviços e gerenciamento de projetos de facilities.
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