21 de novembro de 2024
Tempo de leitura: 10 Minutos
Quer descobrir como financiar um imóvel dos sonhos? Nós trouxemos todas as informações que são relevantes para que você possa se preparar para esse processo e tenha seu financiamento aprovado.
Afinal, a compra de uma casa ou apartamento próprio requer muito mais que a entrada do financiamento. É necessário seguir uma série de passos para que possa ter a melhor experiência de compra possível, garantindo que seu investimento seja assertivo e capaz de realizar seu sonho da casa própria.
Se você está em busca do imóvel ideal, não deixe de conferir nossa seleção de imóveis disponíveis. Temos opções que se encaixam em diferentes perfis e necessidades!
Confira orientações de especialistas e entenda de uma vez por todas como financiar um imóvel para sua família usufruir.
Como funciona o financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é um processo que requer o cumprimento de algumas etapas, com o intuito de que a compra seja assertiva. Aproveite uma série de informações que listamos em nosso passo a passo de como financiar. Conheça mais detalhes a seguir:
1 – Escolha o imóvel
Para que se tenha o financiamento imobiliário, é necessário que ocorra a escolha do imóvel. Com o intuito de que se tenha clareza sobre o valor a ser financiado e a propriedade comece a ser negociada.
Para evitar escolher um imóvel muito mais caro do que o orçamento permite, é interessante fazer simulações no site do banco em que deseja solicitar o financiamento. Dessa forma, o comprador tem maior noção de preços e condições, permitindo que defina uma faixa de valores saudável para a compra do imóvel.
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2 – Análise de Crédito
Após escolher o imóvel é preciso apresentar toda a documentação necessária para que o banco faça uma análise de crédito, com o intuito de garantir que o crédito possa ser liberado. Para tal, é preciso ter capacidade de pagamento daquele imóvel em específico e o nome limpo.
3 – Inspeção no imóvel
O banco realiza a inspeção do imóvel para atestar que a propriedade é habitável e que pode ser usada como garantia do empréstimo. O objetivo é verificar se há solidez estrutural, condições de habitação e qual é o estado de conservação do imóvel para que ele possa ser financiado.
4 – Questões Jurídicas
São avaliadas todas as questões jurídicas referentes ao comprador e ao imóvel. Ambos precisam estar livres e desembaraçados em relação à documentação apresentada. Dessa forma, é possível garantir que o imóvel seja liberado para financiamento.
O banco deve averiguar o CPF do cliente, matrícula do imóvel, se existem dívidas de IPTU e uma série de outros documentos com o intuito de garantir que a negociação pode prosseguir. A análise jurídica garante a segurança da transação para todas as partes envolvidas, por isso, é comum que existam solicitações de documentos extras.
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5 – Contrato e registro
Quando o financiamento está aprovado e pode ser continuado, o banco convida o cliente para assinatura do contrato e registro do financiamento, formalizando que o imóvel passará a ser do comprador quando o financiamento for completamente quitado.
Após a assinatura do contrato o documento é enviado para o cartório, com o intuito de dar fé pública ao documento. Para tal, o cartório solicita o comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Qual a diferença entre Financiamento Imobiliário e Crédito Imobiliário
Muito embora as pessoas usem o termo financiamento e crédito imobiliário para denominar o mesmo tipo de serviço, na realidade são valores liberados para finalidades diferentes, entenda as principais diferenças entre as linhas de crédito a seguir:
Diferenças
O financiamento imobiliário é uma quantia liberada para o consumidor, com o intuito exclusivo de compra de um imóvel. Enquanto o crédito imobiliário é uma linha de crédito concedido para compra, construção ou reforma da propriedade.
Portanto, embora sejam linhas de crédito relacionadas aos imóveis, é interessante observar que são diferentes entre si em termos de finalidade e isso faz toda a diferença para o cliente.
Vantagens e desvantagens
Em termos gerais, a principal vantagem para o consumidor é que o crédito imobiliário é menos burocrático para aprovar que um financiamento imobiliário. Outra grande vantagem é que ambos os tipos de crédito dão acesso à possibilidade de comprar a casa própria, conferindo segurança.
A principal desvantagem das duas linhas de crédito se dá em termos da taxa de juros cobradas, o que faz com que o custo de comprar ou reformar o imóvel próprio seja significativamente mais alto. Contudo, dependendo do histórico de cada
Conceitos Importantes sobre Financiamento Imobiliário
Como dito anteriormente, financiar o imóvel dos sonhos vai muito além de ter o dinheiro da entrada. É preciso dominar alguns conceitos que farão a diferença para que você consiga ter a aprovação emitida pelo banco para que possa comprar a casa dos sonhos usando o financiamento. Entenda mais a respeito de Score, avaliação, alienação, amortização e outros conceitos relevantes para sua compra:
Score
O Score é uma pontuação de crédito que o banco considera, para analisar qual é o momento financeiro daquele cliente. Os consumidores com score alto são aqueles que terão acesso a melhores condições de crédito. Se o score do cliente é muito baixo, o financiamento poderá ser negado ou ter taxas elevadas, devido ao fato de demonstrar ao banco que o consumidor não é um bom pagador.
Correção monetária
Correção monetária é o termo utilizado para definir o ajuste do valor do financiamento de acordo com a inflação ou outra taxa definida no contrato. Portanto, periodicamente o seu saldo devedor é reajustado, para que o banco não perca dinheiro por ter oferecido um financiamento de longo prazo.
Condições
As condições são os termos e exigências definidos no contrato, como: taxas de juros acordadas, prazo de pagamento, forma de pagamento e outras condições que variam de acordo com o tipo de contrato firmado entre as partes.
Avaliação
A avaliação consiste no processo de determinar o valor da propriedade, para que se tenha clareza sobre o valor de mercado do imóvel visando que o banco não tenha nenhum tipo de prejuízo ao financiá-lo. Afinal, se o consumidor não quitar o financiamento, o imóvel poderá ir a leilão e por isso, é importante que a avaliação seja feita de forma coerente.
Alienação
A alienação do imóvel é o fato de dar aquela propriedade como garantia do financiamento. Uma vez que, o consumidor que deixar de pagar as parcelas do financiamento terá o imóvel recuperado pelo banco e leiloado. Para que isso possa ocorrer o imóvel é alienado ao banco.
Amortização
A amortização é o processo de pagamento gradual da totalidade da dívida. Existem diferentes sistemas de amortização, como o Sistema de Amortização Constante (SAC) e o Sistema de Amortização Francês (Price). O cliente pode usar a amortização para diminuir a totalidade da dívida, pagando duas parcelas por mês, por exemplo, para que reduza os juros embutidos em seu financiamento.
Encargo
Os encargos são os custos e obrigações associadas à dívida do financiamento, como: juros, taxas de administração, impostos, seguros e custos adicionais que o cliente assume para que tenha seu imóvel financiado.
Saldo devedor
O saldo devedor é o valor que precisará ser pago pelo seu financiamento. A quantia diminui à medida em que os pagamentos são feitos, mas também pode aumentar se o cliente comete atrasos. A amortização, ou seja, o pagamento de duas ou mais parcelas por vez é uma forma de acelerar a quitação do saldo devedor, reduzindo o total de juros pagos.
Transferência
Transferência se refere à possibilidade de mudar o seu financiamento de banco. Dessa forma, é possível reduzir custos da dívida, promovendo redução do custo total de seu contrato.
Como funciona a transferência de financiamento imobiliário?
A transferência de financiamento imobiliário pode ser feita para vender o imóvel sem ter quitado a dívida ou pode ser feita por meio de portabilidade, para que altere apenas o banco e consiga reduzir expressivamente os juros pagos no total da compra.
Portabilidade
A portabilidade consiste em trocar a dívida de banco e normalmente é vantajosa quando se tem uma economia expressiva no total da dívida. Contudo, antes de solicitar a portabilidade, é válido levar a proposta do outro banco para tentar renegociar, sem a necessidade de efetivamente concluir a portabilidade, visando evitar burocracia e custos adicionais.
Outros custos
A portabilidade de financiamento não gera custos diretos pela transferência, os custos envolvidos costumam ser:
- Avaliação do imóvel;
- Custos de cartório;
- Taxa administrativa e de manutenção;
- Custo de averbação do contrato junto ao Registro de Imóveis.
Modalidades de financiamento
Existem diferentes modalidades de financiamento e é importante conhecê-las para que tenha a possibilidade de aproveitar a melhor negociação, seja direto com a construtora ou com o banco, entenda:
SFH
O SFH funciona com o uso do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). É preciso ter 3 anos ou mais de carteira assinada com recolhimento do FGTS para financiar um imóvel que custa até R$1,5 milhão pelo sistema. Além de não ser proprietário de imóvel urbano e não ter nenhum outro financiamento em aberto.
SFI
O SFI abrange todos os casos que são excluídos do SFH, podendo financiar qualquer imóvel acima de R$1,5 milhão. Com características mais flexíveis, costuma ser adotado como financiamento para investidores do mercado imobiliário e projetos de luxo.
Programas habitacionais
Dependendo da renda familiar, é possível fazer parte de programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida, adquirindo um imóvel com subsídio e taxas de financiamento mais acessíveis.
Direto com a construtora
O financiamento direto com a construtora é uma alternativa vantajosa para quem compra um imóvel na planta por ser menos burocrático e ter condições diferenciadas. Contudo, é preciso ter atenção às cláusulas do contrato, para evitar problemas de pagamento por desconhecimento das condições impostas pela construtora.
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Vantagens e desvantagens das modalidades de financiamento
O financiamento pelo sistema SFH tem como vantagens:
- Taxas de juros acessíveis;
- Possibilidade de usar o FGTS para entrada e amortização do imóvel;
- Prazos de pagamento longos.
E como desvantagens do sistema SFH, temos:
- Valor do imóvel é limitado;
- Cobrança de inúmeras taxas desde o momento do cadastro para realização do financiamento.
O financiamento pelo sistema SFI tem como vantagens:
- Não tem limite máximo de valor do imóvel;
- Pode ser usado para financiar diferentes tipos de imóveis;
- Financia praticamente 100% da propriedade.
Em termos de desvantagens do SFI temos:
- Taxas de juros mais altas quando comparado ao SFH;
- Exigências maiores em relação à comprovação de renda.
O financiamento direto com a construtora tem como vantagens:
- Praticidade e facilidade de aprovação;
- Condições flexíveis.
Como desvantagens do financiamento com a construtora temos:
- Juros mais altos;
- Prazos de pagamento menores;
- Não é possível usar o FGTS.
Como conseguir um financiamento – Passo a passo
Conseguir um financiamento imobiliário é um processo que demanda principalmente ter uma boa reputação de crédito, para tal, cumpra alguns passos:
- Junte o dinheiro suficiente para a entrada do imóvel;
- Garanta que está com o nome limpo e procure melhorar o score;
- Construa um relacionamento com o banco onde pretende pedir o financiamento, movimentando sua conta na empresa;
- Faça simulações para conhecer os valores das parcelas do tipo de imóvel que deseja comprar;
- Solicite a análise de crédito após ter um imóvel escolhido;
- Reúna toda a documentação necessária para que o processo possa ser continuado.
Como obter o score necessário?
É importante pagar suas contas em dia, tendo movimentação financeira em seu CPF para que possa ter um score positivo. Algumas pessoas optam por cadastrar as contas de água, luz, internet e outros valores mensais no débito automático, visando facilitar o aumento do score.
Dúvidas Frequentes
Como amortizar financiamento?
Amortizar o financiamento é uma forma de quitar o empréstimo mais rapidamente, utilizando recursos extras para pagar mais de uma parcela por mês. Se a sua parcela é de R$1200, também é possível amortizar com valores abaixo ou acima, usando o aplicativo do banco para realizar a antecipação.
Como financiar uma casa?
O processo é idêntico ao financiamento de um apartamento, é preciso escolher o imóvel, solicitar o financiamento junto ao banco e caso aprovado, começar a pagar as parcelas referentes à propriedade. A diferença costuma ser o valor, afinal, casas são mais caras que apartamentos.
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Já tenho um financiamento, posso fazer outro?
Sim, desde que o total dos dois financiamentos não ultrapasse 30% de sua renda mensal. É possível pegar financiamento no mesmo banco ou escolher um concorrente que tenha taxas mais competitivas.
Como é a escritura de um imóvel financiado pela Caixa?
Quando o imóvel é financiado pela Caixa, o contrato entre as partes já é a escritura da propriedade. Após quitar o financiamento, é necessário apenas fazer a averbação da quitação na matrícula do imóvel, para que toda a documentação esteja em dia.
Consigo financiar um imóvel com nome sujo?
É praticamente impossível financiar o imóvel com o nome sujo, por ser considerado que não é um bom pagador. Portanto, para realizar o sonho da casa própria é importante limpar seu nome e aumentar seu score.
Como financiar um imóvel sem entrada?
É possível financiar diretamente com a construtora para que consiga fazer a compra sem entrada. Além disso, também é possível fazer o financiamento sem entrada pelo Programa Minha Casa Minha Vida.
Qual a idade máxima para financiar um imóvel?
O consumidor pode ter, no máximo, 75 anos na data prevista para o término do financiamento. Por isso, pessoas com 60 anos conseguem financiamento de, no máximo, 15 anos. É importante destacar que cada empresa poderá liberar o financiamento de acordo com as suas próprias regras, algumas instituições aceitam clientes de até 80 anos completos no último ano do financiamento.
Qual a idade mínima para financiar um imóvel?
É preciso ter mais de 18 anos ou ser emancipado com 16 anos completos e ter comprovante de renda compatível com o imóvel que deseja financiar.
MEI pode financiar imóvel?
Sim, desde que o registro tenha mais de 6 meses de existência e a renda seja compatível com o imóvel a ser financiado.
Aposentado pode financiar imóvel?
Sim, é possível, desde que o prazo de pagamento não ultrapasse a idade máxima que é estabelecida pela instituição financeira.
Consórcio ou Financiamento de Imóvel?
A decisão depende da análise de sua condição financeira e da necessidade do imóvel. Quem mora de aluguel, por exemplo, consegue ter mais vantagem com o financiamento frente ao consórcio, por poder morar no imóvel e eliminar o custo de pagamento mensal de aluguel.
Sou casado, posso financiar um imóvel sozinho?
Sim, mas depende diretamente do regime de bens do casal, no caso da separação total de bens o processo é feito sem sequer necessitar da assinatura da outra parte. Contudo, na comunhão parcial de bens você poderá financiar sozinho, desde que sua esposa ou marido assine o contrato. Além disso, o imóvel será considerado bem comum mesmo que tenha sido pago apenas por uma pessoa.
Quem tem união estável pode financiar imóvel sozinho?
Sim, desde que o regime de bens seja a separação total de bens, definido e registrado previamente em cartório.
Quais são os documentos necessários para o financiamento imobiliário?
- Documento de identidade (RG ou CNH);
- CPF;
- Certidão de nascimento ou casamento;
- Comprovante de residência atualizado;
- Comprovante de renda atualizado;
- Última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega.
Se você busca luxo e exclusividade, conheça a Cobertura à venda no Condomínio Mirus Living. Com design sofisticado e uma vista privilegiada, é a escolha perfeita para quem não abre mão do melhor.
Aproveite todas as informações sobre como financiar um imóvel, para que possa realizar a compra de sua propriedade e o sonho da casa própria.
Este artigo foi revisado por José Marcus ferreira da Silva – Empresário e dono da JMR Correspondente, que acumula 27 anos de atuando como correspondente auxiliando diariamente seus clientes a financiarem o imóvel próprio. Cel/WhatsApp
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